天使小区自治方案

小区基本情况及现状

项目	详情
占地面积	约10亩
总建筑面积	23,488.44㎡
总户数	210户
楼栋	1-7栋非电梯房、8栋电梯房
电梯	3台（8栋）
公共路灯（含消防应急灯）	约400个
可规划车位	125个，其中8栋有地下车库29个（含部分私人车库），露天96个
物业费标准	1-7栋 0.6元/㎡/月、8栋 1元/㎡/月

一、收支概览

商铺物业费（22,047元）

计入

年度总收入

¥ 232,318

物业费200,271 + 商铺22,047 + 水费10,000

年度总支出

¥ 219,180

人员薪酬+运营维护

年度结余

¥ 37,922

结余率：14.75%

收入明细

收入项目	测算说明	年度金额（元）	占比
住宅物业费（0.5/0.9元）	1-7栋0.5元/㎡、8栋0.9元/㎡，12个月	200,271	85.97%
商铺物业费	面积：1单元401.44+2单元401.44+3单元517.20×2=1837.28㎡，按1元/㎡×12≈22,047元/年，可选收入	22,047	9.68%
商铺水费	年度商铺水费收入（由8栋支付总水费）	10,000	4.34%
收入合计		230,222	不含停车费
💡 长期外地上班、不住小区业主，物业费减半；8栋复式楼统一按200㎡计算
垃圾清运费（代收，不计入收入）		25,200（120元/户×210户）	—

总住户数

210户

总建筑面积

23488.44㎡

年度物业费总额

¥200,270.74

1. 本明细为各楼栋年度物业费测算，标准：1-7栋0.5元/㎡/月，8栋0.9元/㎡/月，周期12个月。

2. 数据来源为最新测算表，最终以实际产权面积为准。

3. 公式：单户年度 = 建筑面积 × 标准 × 12个月。

序号	楼栋房号	建筑面积（㎡）	标准（元/㎡/月）	周期（月）	年度物业费（元）
1	1栋1单元202	58.20	0.50	12	349.20
2	1栋1单元301	58.20	0.50	12	349.20
3	1栋1单元302	58.20	0.50	12	349.20
4	1栋1单元401	58.20	0.50	12	349.20
5	1栋1单元402	58.20	0.50	12	349.20
6	1栋2单元101	58.20	0.50	12	349.20
7	1栋2单元102	58.20	0.50	12	349.20
8	1栋2单元201	58.20	0.50	12	349.20
9	1栋2单元202	58.20	0.50	12	349.20
10	1栋2单元301	58.20	0.50	12	349.20
11	1栋2单元302	58.20	0.50	12	349.20
12	1栋2单元401	58.20	0.50	12	349.20
13	1栋2单元402	58.20	0.50	12	349.20
14	2栋1单元101	110.00	0.50	12	660.00
15	2栋1单元201	110.00	0.50	12	660.00
16	2栋1单元301	110.00	0.50	12	660.00
17	2栋1单元401	110.00	0.50	12	660.00
18	2栋1单元501	110.00	0.50	12	660.00
19	2栋1单元601	110.00	0.50	12	660.00
20	2栋2单元101	101.00	0.50	12	606.00
21	2栋2单元102	101.00	0.50	12	606.00
22	2栋2单元201	101.00	0.50	12	606.00
23	2栋2单元202	101.00	0.50	12	606.00
24	2栋2单元301	101.00	0.50	12	606.00
25	2栋2单元302	101.00	0.50	12	606.00
26	2栋2单元401	101.00	0.50	12	606.00
27	2栋2单元402	101.00	0.50	12	606.00
28	2栋2单元501	101.00	0.50	12	606.00
29	2栋2单元502	101.00	0.50	12	606.00
30	2栋2单元601	101.00	0.50	12	606.00
31	2栋2单元602	101.00	0.50	12	606.00
32	3栋1单元101	59.80	0.50	12	358.80
33	3栋1单元102	59.80	0.50	12	358.80
34	3栋1单元201	59.80	0.50	12	358.80
35	3栋1单元202	59.80	0.50	12	358.80
36	3栋1单元301	59.80	0.50	12	358.80
37	3栋1单元302	59.80	0.50	12	358.80
38	3栋1单元401	59.80	0.50	12	358.80
39	3栋1单元402	59.80	0.50	12	358.80
40	3栋2单元101	59.80	0.50	12	358.80
41	3栋2单元102	59.80	0.50	12	358.80
42	3栋2单元201	59.80	0.50	12	358.80
43	3栋2单元202	59.80	0.50	12	358.80
44	3栋2单元301	59.80	0.50	12	358.80
45	3栋2单元302	59.80	0.50	12	358.80
46	3栋2单元401	59.80	0.50	12	358.80
47	3栋2单元402	59.80	0.50	12	358.80
48	4栋1单元101	97.65	0.50	12	585.90
49	4栋1单元102	97.65	0.50	12	585.90
50	4栋1单元201	97.65	0.50	12	585.90
51	4栋1单元202	97.65	0.50	12	585.90
52	4栋1单元301	97.65	0.50	12	585.90
53	4栋1单元302	97.65	0.50	12	585.90
54	4栋1单元401	97.65	0.50	12	585.90
55	4栋1单元402	97.65	0.50	12	585.90
56	4栋2单元101	97.65	0.50	12	585.90
57	4栋2单元102	97.65	0.50	12	585.90
58	4栋2单元201	97.65	0.50	12	585.90
59	4栋2单元202	97.65	0.50	12	585.90
60	4栋2单元301	97.65	0.50	12	585.90
61	4栋2单元302	97.65	0.50	12	585.90
62	4栋2单元401	97.65	0.50	12	585.90
63	4栋2单元402	97.65	0.50	12	585.90
64	5栋1单元101	59.00	0.50	12	354.00
65	5栋1单元102	59.00	0.50	12	354.00
66	5栋1单元201	59.00	0.50	12	354.00
67	5栋1单元202	59.00	0.50	12	354.00
68	5栋1单元301	59.00	0.50	12	354.00
69	5栋1单元302	59.00	0.50	12	354.00
70	5栋1单元401	59.00	0.50	12	354.00
71	5栋1单元402	59.00	0.50	12	354.00
72	5栋2单元101	59.00	0.50	12	354.00
73	5栋2单元102	59.00	0.50	12	354.00
74	5栋2单元201	59.00	0.50	12	354.00
75	5栋2单元202	59.00	0.50	12	354.00
76	5栋2单元301	59.00	0.50	12	354.00
77	5栋2单元302	59.00	0.50	12	354.00
78	5栋2单元401	59.00	0.50	12	354.00
79	5栋2单元402	59.00	0.50	12	354.00
80	6栋1单元101	110.00	0.50	12	660.00
81	6栋1单元201	110.00	0.50	12	660.00
82	6栋1单元301	110.00	0.50	12	660.00
83	6栋1单元401	110.00	0.50	12	660.00
84	6栋1单元501	110.00	0.50	12	660.00
85	6栋1单元601	110.00	0.50	12	660.00
86	6栋2单元101	101.00	0.50	12	606.00
87	6栋2单元102	101.00	0.50	12	606.00
88	6栋2单元201	101.00	0.50	12	606.00
89	6栋2单元202	101.00	0.50	12	606.00
90	6栋2单元301	101.00	0.50	12	606.00
91	6栋2单元302	101.00	0.50	12	606.00
92	6栋2单元401	101.00	0.50	12	606.00
93	6栋2单元402	101.00	0.50	12	606.00
94	6栋2单元501	101.00	0.50	12	606.00
95	6栋2单元502	101.00	0.50	12	606.00
96	6栋2单元601	101.00	0.50	12	606.00
97	6栋2单元602	101.00	0.50	12	606.00
98	7栋1单元101	117.99	0.50	12	707.94
99	7栋1单元102	117.99	0.50	12	707.94
100	7栋1单元201	117.99	0.50	12	707.94
101	7栋1单元202	117.99	0.50	12	707.94
102	7栋1单元301	117.99	0.50	12	707.94
103	7栋1单元302	117.99	0.50	12	707.94
104	7栋1单元401	117.99	0.50	12	707.94
105	7栋1单元402	117.99	0.50	12	707.94
106	7栋1单元501	117.99	0.50	12	707.94
107	7栋1单元502	117.99	0.50	12	707.94
108	7栋1单元601	117.99	0.50	12	707.94
109	7栋1单元602	117.99	0.50	12	707.94
110	7栋1单元701	117.99	0.50	12	707.94
111	7栋1单元702	117.99	0.50	12	707.94
112	7栋2单元101	133.95	0.50	12	803.70
113	7栋2单元201	133.95	0.50	12	803.70
114	7栋2单元301	133.95	0.50	12	803.70
115	7栋2单元401	133.95	0.50	12	803.70
116	7栋2单元501	133.95	0.50	12	803.70
117	7栋2单元601	133.95	0.50	12	803.70
118	7栋2单元701	133.95	0.50	12	803.70
119	8栋1单元201	142.14	0.90	12	1535.11
120	8栋1单元202	142.14	0.90	12	1535.11
121	8栋1单元203	117.16	0.90	12	1265.33
122	8栋1单元301	142.14	0.90	12	1535.11
123	8栋1单元302	142.14	0.90	12	1535.11
124	8栋1单元303	117.16	0.90	12	1265.33
125	8栋1单元401	142.14	0.90	12	1535.11
126	8栋1单元402	142.14	0.90	12	1535.11
127	8栋1单元403	117.16	0.90	12	1265.33
128	8栋1单元501	142.14	0.90	12	1535.11
129	8栋1单元502	142.14	0.90	12	1535.11
130	8栋1单元503	117.16	0.90	12	1265.33
131	8栋1单元601	142.14	0.90	12	1535.11
132	8栋1单元602	142.14	0.90	12	1535.11
133	8栋1单元603	117.16	0.90	12	1265.33
134	8栋1单元701	142.14	0.90	12	1535.11
135	8栋1单元702	142.14	0.90	12	1535.11
136	8栋1单元703	117.16	0.90	12	1265.33
137	8栋1单元801	142.14	0.90	12	1535.11
138	8栋1单元802	142.14	0.90	12	1535.11
139	8栋1单元803	117.16	0.90	12	1265.33
140	8栋1单元901	142.14	0.90	12	1535.11
141	8栋1单元902	142.14	0.90	12	1535.11
142	8栋1单元903	117.16	0.90	12	1265.33
143	8栋1单元1001	142.14	0.90	12	1535.11
144	8栋1单元1002	142.14	0.90	12	1535.11
145	8栋1单元1003	117.16	0.90	12	1265.33
146	8栋1单元1101	200.00	0.90	12	2160.00
147	8栋1单元1102	200.00	0.90	12	2160.00
148	8栋1单元1103	117.16	0.90	12	1265.33
149	8栋2单元201	142.14	0.90	12	1535.11
150	8栋2单元202	142.14	0.90	12	1535.11
151	8栋2单元203	117.16	0.90	12	1265.33
152	8栋2单元301	142.14	0.90	12	1535.11
153	8栋2单元302	142.14	0.90	12	1535.11
154	8栋2单元303	117.16	0.90	12	1265.33
155	8栋2单元401	142.14	0.90	12	1535.11
156	8栋2单元402	142.14	0.90	12	1535.11
157	8栋2单元403	117.16	0.90	12	1265.33
158	8栋2单元501	142.14	0.90	12	1535.11
159	8栋2单元502	142.14	0.90	12	1535.11
160	8栋2单元503	117.16	0.90	12	1265.33
161	8栋2单元601	142.14	0.90	12	1535.11
162	8栋2单元602	142.14	0.90	12	1535.11
163	8栋2单元603	117.16	0.90	12	1265.33
164	8栋2单元701	142.14	0.90	12	1535.11
165	8栋2单元702	142.14	0.90	12	1535.11
166	8栋2单元703	117.16	0.90	12	1265.33
167	8栋2单元801	142.14	0.90	12	1535.11
168	8栋2单元802	142.14	0.90	12	1535.11
169	8栋2单元803	117.16	0.90	12	1265.33
170	8栋2单元901	142.14	0.90	12	1535.11
171	8栋2单元902	142.14	0.90	12	1535.11
172	8栋2单元903	117.16	0.90	12	1265.33
173	8栋2单元1001	142.14	0.90	12	1535.11
174	8栋2单元1002	142.14	0.90	12	1535.11
175	8栋2单元1003	117.16	0.90	12	1265.33
176	8栋2单元1101	200.00	0.90	12	2160.00
177	8栋2单元1102	200.00	0.90	12	2160.00
178	8栋2单元1103	117.16	0.90	12	1265.33
179	8栋3单元401	117.16	0.90	12	1265.33
180	8栋3单元402	127.00	0.90	12	1371.60
181	8栋3单元403	117.16	0.90	12	1265.33
182	8栋3单元404	155.88	0.90	12	1683.50
183	8栋3单元501	117.16	0.90	12	1265.33
184	8栋3单元502	127.00	0.90	12	1371.60
185	8栋3单元503	117.16	0.90	12	1265.33
186	8栋3单元504	155.88	0.90	12	1683.50
187	8栋3单元601	117.16	0.90	12	1265.33
188	8栋3单元602	127.00	0.90	12	1371.60
189	8栋3单元603	117.16	0.90	12	1265.33
190	8栋3单元604	155.88	0.90	12	1683.50
191	8栋3单元701	117.16	0.90	12	1265.33
192	8栋3单元702	127.00	0.90	12	1371.60
193	8栋3单元703	117.16	0.90	12	1265.33
194	8栋3单元704	155.88	0.90	12	1683.50
195	8栋3单元801	117.16	0.90	12	1265.33
196	8栋3单元802	127.00	0.90	12	1371.60
197	8栋3单元803	117.16	0.90	12	1265.33
198	8栋3单元804	155.88	0.90	12	1683.50
199	8栋3单元901	117.16	0.90	12	1265.33
200	8栋3单元902	127.00	0.90	12	1371.60
201	8栋3单元903	117.16	0.90	12	1265.33
202	8栋3单元904	155.88	0.90	12	1683.50
203	8栋3单元1001	117.16	0.90	12	1265.33
204	8栋3单元1002	127.00	0.90	12	1371.60
205	8栋3单元1003	117.16	0.90	12	1265.33
206	8栋3单元1004	155.88	0.90	12	1683.50
207	8栋3单元1101	200.00	0.90	12	2160.00
208	8栋3单元1102	200.00	0.90	12	2160.00
209	8栋3单元1103	200.00	0.90	12	2160.00
210	8栋3单元1104	200.00	0.90	12	2160.00

二、新自治方案详解

大类	支出项目	数量	单价/月	月份	月合计	年度金额（元）	占比

三、日常管理制度

车辆管理

无论住户或租户均按一户一辆登记
访客限时、外来登记

安全巡视

日间每4小时/次
夜间每6小时/次
消防设施月检
电梯运维月检

停电应对

停电前通知全体业主
电梯提前停梯防困人
来电逐一恢复检查
30分钟到场处置

租房+门禁

租户实名备案，3日录入
退租注销，一房一档
人脸识别+一人一卡
门禁卡按成本价补卡，摩托车门禁卡按成本价购买

四、自治管理要点

治理架构

决策层：全体业主大会
执行层：业主委员会
监督层：业主监事小组
操作层：保安/保洁/管理/维修

人员招募：优先从小区业主中招募工作人员，业主熟悉环境、责任心强，有利于团队稳定。若无人报名，则对外公开招聘、择优录用。

财务制度

缴费方式：按季度缴费，通过信息化系统完成
欠费处理：宽限期1个月，确有困难者与业委会联系协商；宽限期后仍未缴费的，线上公示+业主微信群公示+线下粘贴公示
对公账户：依据政府部门出具的相关证明文件，申请设立业主委员会对公账户，所有缴费收入和支出统一进出对公账户，双人审核
财务公示：月度公示，线上公示+线下粘贴公示
公共收益单独记账，监事小组独立查账

表决规则：双2/3参与 + 双过半通过（民法典278条）。线下纸质+线上电子双渠道，公示7日无异议后执行。

自制管理范围说明：业主自制管理范围为小区公共区域，住户个人家庭内部水电维护不属于管理和免费维护范围。顶楼用户房顶属于公共维护范围。管理人员若不兼职住户家庭水电维护则工资3000元/月，若兼职则工资4000元/月。免费维护仅限于水龙头、灯泡更换；超出范围的水电维护按标准正常收费，绝不出现乱收费、虚抬价。

五、信息化建设

#	功能	效果
1	初期在线缴费	手机缴费→自动记账，收缴率↑30%
2	初期财务系统	自动报表，业主随时查账，根治信任问题
3	初期报修工单	提交→派单→处理→评价闭环
4	初期公告通知	一键推送手机，告别纸质张贴
5	初期电子档案	210户信息云端存储，换届零丢失
6	初期在线投票	自动统计面积+户数占比，合法合规
7	后期智能门禁	手机开门+人脸识别，出入有记录
8	后期访客管理	临时通行码，限时有效
9	后期数据看板	定制化统计，辅助决策
10	后期礼品管理	发放电子化，按户核销

六、实施步骤与欠费追缴

步骤	工作内容	时间
1	方案公示+修订+筹备	第1-3天
2	业主大会线上线下投票	第3-5天
3	公开计票+结果公示7日	第5-12天
4	出台细则，组建团队	第12-15天

2026年之前历史欠费追缴

追缴范围：2026年1月之前未缴的物业费。

天使小区自治管理方案

2026年7月1日修改